Разходният подход за оценка на имотите се основава на предположението, че цената на даден имот трябва да бъде равна на цената за изграждане на подобен имот от нулата. Разходите за изграждане на недвижим имот включват стойността на основната земя и стойността на подобренията и конструкциите на обекта, намалени с амортизационните разходи за подобренията.
Разходният подход работи при предположението, че няма смисъл да се плаща повече за имот, отколкото ще струва изграждането на еквивалентен имот. Методът за оценка на разходния подход понякога се нарича метод за оценка на изпълнителя.
Кратко обобщение
- Разходният подход е един от трите основни метода, използвани при изчисляването на стойността на имотите.
- Методът на разходния подход се основава на предположението, че потенциалният купувач на имот трябва да плати цена, която е равна на разходите за изграждане на еквивалентна сграда.
- Пазарната стойност на недвижим имот е сумата от стойността на подобренията на земята и площадката върху земята, намалена с начислената амортизация.
Как работи
Разходният подход се основава на логиката, че информираните купувачи няма да плащат повече за имот, отколкото ще им струва да построят подобен имот от нулата и със същото ниво на полезност. Разходният подход е подходящ за уникални имоти, като църкви или училища с уникални компоненти. Също така, за нов имот е лесно да се изчисли цената на строителството, тъй като подобренията са построени наскоро.
Формулата за изчисляване на разходния подход е както следва:
Стойност на имота = Разходи за подмяна / възпроизвеждане - Амортизация + Стойност на земята
Тъй като разходният подход не се основава на сравними имоти или способността на имота да генерира приходи Потоци на приходи Приходите са различните източници, от които бизнесът печели пари от продажба на стоки или предоставяне на услуги. Видовете приходи, които даден бизнес записва в своите сметки, зависят от видовете дейности, извършвани от бизнеса. Вижте категории и примери, методът отчита сумата, която ще бъде направена за изграждане на имот днес, като се приеме, че съществуващата структура трябва да бъде разрушена и възстановена отново. Следователно той взема предвид стойността на земята, където е построен имотът, намалена с всяка загуба в стойността.
Стъпки в метода на разходния подход
Следва процесът на метода на разходен подход за оценка на недвижимите имоти:
1. Оценете разходите за възпроизвеждане или замяна на конструкцията
Стъпката включва оценка на текущите разходи за изграждане на конструкцията от нулата и подобрения на сайта. Разходите могат да бъдат изчислени чрез следните два метода:
Метод на замяна
Методът на замяна оценява разходите за изграждане на сграда със същата полезност като оценяваната конструкция, като се използват настоящите строителни материали, стандарти, проекти и оформления.
Метод на възпроизвеждане
Методът на възпроизвеждане оценява разходите за изграждане на дубликат на имота, като се използват подобни материали и строителни практики. Той също така използва проектите, стандартите и оформленията, които са били на място по време на построяването на имота.
Колкото по-стар и исторически е имотът, толкова по-голяма е разликата между разходите за подмяна и възпроизвеждане. Изграждането на дублиращ имот на историческа сграда е по-скъпо от дублирането на модерен дом, защото ще струва повече за закупуване на материали и предприемане на подобрения на сайта.
За новопостроен имот няма съществена разлика между разходите за подмяна и възпроизвеждане. Да приемем например, че разходите за възпроизвеждане / заместване се оценяват на 1 милион долара.
2. Оценете амортизацията на подобренията
Амортизацията е загуба в стойността на сградата и / или нейните подобрения и причинява разликата между стойността на подобренията и текущата допринасяща стойност на подобренията. Когато правите оценка на амортизацията на имота, трябва да вземете предвид физическата, функционалната и икономическата амортизация.
Физическата амортизация се отнася до износването, което се случва с напредване на възрастта на сградата, докато функционалната амортизация се случва с промените в вкусовете и предпочитанията на потребителите за определен период от време.
Икономическата амортизация е резултат от външни негативни тенденции, като колапс на основните работодатели, рецесия Рецесия Рецесията е термин, използван за означаване на забавяне на общата икономическа активност. В макроикономиката рецесиите са официално признати след две поредни тримесечия на отрицателни темпове на растеж на БВП. и нови негативни събития (като изграждането на пречиствателна станция за отпадни води в квартала). В този случай, нека приемем, че начислената амортизация е 150 000 щатски долара.
3. Оценете пазарната стойност на земята
Следващата стъпка е да се изчисли стойността на земята, върху която се строи имотът. Най-подходящият метод за оценка на стойността на земята е методът на пряко сравнение, където текущата цена на земята се получава от стойността на наскоро продадени парцели земя. Това е пазарната стойност, която бихте платили за земята днес, ако тя беше свободна. В този случай нека приемем, че пазарната стойност на земята е 750 000 долара.
4. Приспадане на начислената амортизация от разходите за възпроизвеждане / замяна
След получаване на общата стойност на амортизацията на подобренията, извадете цифрата от очакваните разходи за възпроизвеждане или замяна, получени в първа стъпка. В нашия случай тя се изчислява, както следва:
Цена на подмяна / възпроизвеждане $ 1 000 000
По-малко : Начислена амортизация $ 150 000
Амортизирана цена на конструкцията $ 850 000
5. Добавете амортизираната цена на конструкцията към прогнозната стойност на земята
Последната стъпка е да се добавят амортизираните разходи за конструкцията и подобренията към прогнозната стойност на земята. Фигурата се получава, както следва:
Замяна / Възпроизвеждане струва $ 1,000,000
По-малко : Начислена амортизация $ 150 000
Амортизирана цена на конструкцията $ 850 000
Добавете : Прогнозна стойност на земята 750 000 $
Обща стойност на имота за недвижими имоти 1 600 000 $
Ограничения на разходния подход
Едно от ограниченията на разходния подход е, че той предполага, че купувачът е в състояние да намери свободен парцел, където да построи идентичен имот, и това не винаги е така. Ако няма свободна земя, прогнозната стойност на имота ще бъде неточна.
Също така една област може да бъде напълно развита и местните власти могат да бъдат ограничаващи по отношение на новите разработки, така че ще бъде непрактично да се оценяват стойностите на земята в тази област.
Друго ограничение е, че ще бъде трудно да се оцени амортизацията на по-старите имоти, тъй като има много фактори, които трябва да се вземат предвид. Например строителните материали, използвани по време на строителството на по-стари имоти, може вече да не са налични или да се използват. Оценката на стойността на такова свойство позволява много място за субективност.
Още ресурси
Finance предлага сертифициран банков и кредитен анализатор (CBCA) ™ Сертифициране на CBCA ™ Сертифицираният банков и кредитен анализатор (CBCA) ™ е глобален стандарт за кредитни анализатори, който обхваща финанси, счетоводство, кредитен анализ, анализ на паричните потоци, моделиране на договори, заем изплащания и др. програма за сертифициране за тези, които искат да издигнат кариерата си на следващото ниво. За да продължите да учите и да напредвате в кариерата си, ще ви бъдат полезни следните ресурси:
- Метод на директна капитализация Метод на директна капитализация Методът на директна капитализация се получава чрез вземане на дохода, записан във времето, и разделянето му на съответните ставки на капитализация, поети върху
- Икономическо остаряване Икономическо остаряване (недвижими имоти) Икономическото остаряване се отнася до загуба на стойност на имот, причинена от фактори, които са външни за имота. Такава форма на
- Текущ доход (Инвестиции в недвижими имоти) Текущ доход (Инвестиции в недвижими имоти) Текущият доход е инвестиционна стратегия, която дава на инвеститорите излагане на последователни над средните изплащания. Най-често срещаните текущи доходи
- Разходи за заместване Разходи за заместване (недвижими имоти) Разходите за заместване се отнасят до цената, която би струвала замяната на съществуващ актив с подобен актив при текущата пазарна цена. Въпросният актив