UpREIT срещу DownREIT - Общ преглед, функции, разлики

Термините UpREIT срещу DownREIT описват разликите, които съществуват в корпоративната структура на REIT. Концепцията за UpREIT, която означава „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts“, е въведена през 1992 г. UpREIT позволява отдавна установени АДСИЦ да обединяват всички недвижими имоти, които притежават в нова структура на АДСИЦ, без да продават нито един от имотите към АДСИЦА. Това означава, че новият REIT не притежава пряко никакви имоти.

UpREIT срещу DownREIT

В същото време DownREIT позволява на инвеститор да стане партньор с REIT чрез сключване на споразумение за съвместно партньорство. И двете структури позволяват на инвеститорите да отлагат данъци върху капиталовата печалба Данъкът върху капиталовата печалба е данък, наложен върху капиталовата печалба или печалбата, която дадено лице прави от продажба на активи. Данъкът се налага само след като активът е превърнат в пари, а не когато все още е в ръцете на инвеститор. за продажба на оценени недвижими имоти.

Кратко обобщение

  • UpREITs и DownREITs са видове корпоративни структури на АДСИЦ, които позволяват на инвеститорите да отлагат данъци върху капиталовата печалба при продажбата на оценени имоти.
  • UpREIT позволява на инвеститорите да допринесат за инвестициите си в недвижими имоти в общото партньорство в замяна на дялове с ограничено партньорство.
  • DownREIT позволява на инвеститорите да станат партньори в споразумение за партньорство с REIT.

Какво е UpREIT?

UpREIT е алтернатива на DownREIT и позволява на собствениците на имоти да допринесат за партньорско партньорство в замяна на ограничени експлоатационни единици шапка, равна на стойността на внесеното имущество. На инвеститорите се присъждат пут опции, които могат да бъдат конвертирани в пари или акции на АДСИЦ след уговорен период в бъдеще.

Получените приходи могат да се използват за придобиване на повече недвижими имоти, изплащане на дългове или за други цели, свързани с АДСИЦ. Всички управленски функции се пренасочват към общото партньорство и новият АДСИЦ работи като холдингова компания Холдингова компания Холдинговата компания е компания, която не извършва никакви операции, начинания или други активни задачи за себе си. Вместо това, той съществува с цел да притежава.

UpREITs могат да се използват и като инструмент за планиране на имоти, където инвеститорите могат да прехвърлят своите имоти на своите наследници без данъци. Наследниците могат да отложат упражняването на пут опцията до смъртта на собственика, когато дяловете на партньорството се разширят до пазарната стойност.

След това те могат да упражнят пут опцията Пут опция Пут опцията е договор за опция, който дава на купувача правото, но не и задължението, да продаде основната ценна книга на определена цена (известна също като стачка) преди или с предварително определен срок на валидност дата. Това е един от двата основни типа опции, а другият тип е опция за кол. без да плащате данъци върху капиталовата печалба върху оценената стойност на базовите активи на недвижими имоти. Упражняването на пут опцията след смъртта на собственика на имота осигурява по-голяма ликвидност за плащане на данъци върху имуществото и предотвратяване на данъка върху дохода при последващо данъчно облагане.

Какво е DownREIT?

DownREIT е относително по-нова структура в сравнение с UpREIT. За разлика от UpREIT, където всички дейности на REIT се извършват на ниво партньорство, DownREIT е съвместно партньорство между собственика на имота и REIT. Структурата DownREIT е създадена за собственици на имоти, които не възнамеряват да работят под чадърно партньорство, но вместо това собствениците стават партньори в командитно дружество с REIT.

Новото командитно дружество може да притежава и управлява недвижими имоти. Някои от имотите могат да бъдат придобити директно или притежавани чрез командитни дружества със собственици на имоти, които са допринесли с имоти за партньорството.

DownREITs са предпочитани от инвеститорите, които искат да избегнат плащането на данъци върху капиталовата печалба при продажбата на оценени недвижими имоти, ако вярват, че стойността на техните имоти значително ще надвиши стойността на притежаваните от REIT имоти. Инвестиционните резултати на DownREIT зависят от собствеността на собственика, а не от цялото портфолио на REIT. Инвеститорът притежава опция за пут, която може да бъде преобразувана в акции на REIT или пари в брой, а стойността на конверсията зависи от стойността на инвестициите в недвижими имоти на собственика на имота към конкретния момент.

Структурата на DownREIT обаче е доста сложна и инвеститорите често наемат услугите на данъчен експерт, който да им помогне да структурират инвестицията по подходящ начин. DownREITs са склонни да привличат вниманието на Службата за вътрешни приходи и федералната данъчна агенция може да разглежда прехвърлянето на собственост към DownREIT като облагаемо събитие, освен ако не е структурирана правилно.

Сравняване на UpREIT срещу DownREIT

1. Данъчни облекчения

UpREITs са по-широко използвани от инвеститорите в недвижими имоти поради техните данъчни предимства и простота. Ако целта на инвеститора е да отложи данъците върху капиталовата печалба, UpREIT е най-добрият вариант, тъй като прехвърлянето на оценено имущество на REIT не създава облагаемо събитие.

DownREITs са склонни да приемат сложна оперативна структура. В резултат на това те могат да изискат от инвеститора да похарчи допълнително за наемане на данъчен и инвестиционен експерт, който да даде насоки как да структурира инвестицията. Ако инвеститорът не спазва правилата, предвидени от IRS при прехвърляне на оценено имущество, федералната данъчна агенция може да счита транзакцията за облагаемо събитие.

2. Норма на възвръщаемост

DownREITs са предпочитани пред UpREITs, когато собственикът на имота очаква имотът им да оцени повече от цялото портфолио на REIT. A DownREIT действа като съвместно предприятие за недвижими имоти. Съвместно предприятие за недвижими имоти (JV) играе решаваща роля в разработването и финансирането на повечето големи проекти за недвижими имоти. Съвместното предприятие е споразумение между АДСИЦ и собственик на имот и само активите на собственика се държат на ниво партньорство. Изпълнението на партньорството не върви ръка за ръка с представянето на цялото портфолио от недвижими имоти на REIT.

Когато се упражнява пут опцията, преобразуването е фиксирано върху стойността на активите на партньорството към момента на конверсията, а не на активите на партньорството. От друга страна, дяловете на партньорството, държани от инвеститор в UpREIT, нарастват и падат с акциите на REIT и могат да доведат до загуба, ако акциите загубят стойност по време на конвертирането.

Още ресурси

Благодарим ви, че прочетохте ръководството на Finance за UpREIT срещу DownREIT. Finance предлага сертифициран банков и кредитен анализатор (CBCA) ™ Сертифициране на CBCA ™ Сертифицираният банков и кредитен анализатор (CBCA) ™ е глобален стандарт за кредитни анализатори, който обхваща финанси, счетоводство, кредитен анализ, анализ на паричните потоци, моделиране на договори, заем изплащания и др. програма за сертифициране за тези, които искат да издигнат кариерата си на следващото ниво. За да продължите да учите и развивате своята база знания, моля, проучете допълнителните съответни ресурси по-долу:

  • Текущ доход (Инвестиции в недвижими имоти) Текущ доход (Инвестиции в недвижими имоти) Текущият доход е инвестиционна стратегия, която дава на инвеститорите излагане на последователни над средните изплащания. Най-често срещаните текущи доходи
  • Метод на директна капитализация Метод на директна капитализация Методът на директна капитализация се получава чрез вземане на дохода, записан във времето, и разделянето му на съответните ставки на капитализация, поети върху
  • Средства, налични за разпространение (FAD) Средства, налични за разпределение (FAD) Средства, налични за разпределение (FAD), известни също като парични средства, налични за разпределение, се използват във връзка с инвестирането на АДСИЦ. Показва сумата на нето
  • Частни REITs срещу публично търгувани REITs Частни REITs срещу публично търгувани REITs Частни REITs срещу публично търгувани REITs. Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REIT) могат да бъдат класифицирани в частни или публични, търгувани или нетърговски. АДСИЦ инвестират специално в сектора на недвижимите имоти и те отдават под наем и събират приходи от наем върху инвестираните имоти