Локалното остаряване е вид амортизация. Методи на амортизация Най-често срещаните видове методи на амортизация включват линейна линия, двойно намаляващо салдо, производствени единици и цифри от годините. Съществуват различни формули за изчисляване на амортизацията на даден актив. Разходите за амортизация се използват в счетоводството, за да се разпределят разходите за материален актив през неговия полезен живот. върху имот, който е причинен от фактори, различни от самия имот. Факторите могат да бъдат както околната среда, така и други външни фактори, които възникват в местоположението на имота.
Например създаването на индустриален завод в квартала може да доведе до шумово замърсяване, изхвърляне на отпадъци и необработени изпарения, което може да повлияе неблагоприятно на жителите, живеещи в квартала. В резултат на това присъствието на индустриалното предприятие на същото място като имота причинява ниски нива на заетост, което води до спад в стойността на имотите в квартала.
Обобщение
- Локалното остаряване се дължи на фактори, които заобикалят имота.
- Загубата на имуществена стойност се упражнява върху имуществото от външни сили и промени в околната среда в околността му.
- Локалното остаряване е известно още като външно или околно остаряване.
Външни фактори, които засягат локалното остаряване
Външните фактори също могат да повлияят на оценките на имуществото. Например районите с висок процент на престъпност са по-малко привлекателни за инвеститорите, тъй като повечето хора се отказват да купуват имоти на такова място. Други фактори, като борбата на пазара на труда Безработица Безработицата е термин, отнасящ се до лица, които могат да бъдат наети и търсят работа, но не могат да си намерят работа. Освен това хората от работната сила или групата хора, които са на разположение за работа, нямат подходяща работа. и неблагоприятната бизнес среда на дадено място, може да доведе до загуба на стойност. Потенциалните инвеститори трудно ще наберат достатъчно капитал, за да закупят имоти на това място.
Външните фактори, които допринасят за локалното остаряване, са нелечими от страна на собствениците на имоти и наемателите. Това е така, защото инвеститорите не упражняват контрол върху такива фактори или би било твърде скъпо за тях да намерят решение на съществуващите проблеми.
Например, когато големите работодатели затворят бизнеса си на дадено място, собствениците на имоти ще страдат от ниски нива на заетост и наем по подразбиране Процент на престъпността Процентът на просрочието се отнася до процента на заемите с просрочие. Той показва качеството на кредитиращата компания или кредитния портфейл на банката. , и те не могат много да направят, за да възстановят положението до предишното. Външните фактори намаляват възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти, което води до значителна загуба на стойност.
Фактори на околната среда, които оказват влияние върху остаряването на местоположението
Околната среда на инвестиция в недвижим имот може да доведе до увеличаване или намаляване на стойността на имота, в зависимост от промените, които се случват в квартала. Околната среда е длъжна да се променя постоянно. Например, отварянето на депо в квартала може да доведе до спад в стойността на имотите в квартала и собствениците на имоти може да не са в състояние да контролират промените.
Промените в стойността, дължащи се на фактори на околната среда, упражнявани върху даден имот, могат да бъдат измерени чрез определяне на разликата в дохода, причинена от такива промени. Загубата на доход може да бъде оценена с помощта на метода за сравнение на продажбите . Подходът за сравнение на продажбите използва наскоро продадени и подобни имоти на същото място. След това хармонизира стойностите на поне три съпоставими и подобни свойства в зависимост от очевидните разлики между обекта и сравнимите свойства.
Локални фактори
Местоположението на имот определя до голяма степен стойността на този имот. Имотите, разположени в близост до основните транспортни канали, обикновено привличат по-добри цени от иначе недостъпните места. Имотите в близост до социални удобства, като училища, търговски центрове и болници, обикновено се оценяват по-високо от иначе отдалечените имоти, тъй като инвеститорите не искат да правят допълнителни разходи за достъп до удобствата.
Примери за локално остаряване
Изграждането на имот в близост до оживени пътища подлага жителите на задръствания, което може да наруши графиците за пътуване на повечето жители. Заетите жители избягват такива райони и това води до ниско търсене на домове на определени места. Големият трафик също причинява шум и замърсяване на въздуха, поради наличието на много превозни средства по пътищата, което може да бъде опасно за здравето на жителите. Такива фактори понижават оценъчната стойност на имотите на това място, допринасяйки за локалното остаряване.
Създаването на търговски имоти в жилищен район също допринася за намаляването на стойността на имотите. Търговските сгради могат да побират различни видове бизнес, като ресторанти, казина, нощни клубове и др. Заведенията могат да излагат жителите на високи нива на шум, което може да накара наемателите да освободят кварталите.
Заключение
Местоположението на имот определя най-доброто използване на имота. Например инвеститорите са привлечени от квартали от висок клас поради контролираното развитие в района, както и в непосредствена близост до пътна мрежа, летища, плажове, централни бизнес квартали и др. Всички фактори, които влияят на жизнеността на такива места лесно отблъскват жителите и намаляват стойностите на имотите.
Ефектите от локалното остаряване са нелечими, тъй като влиянията не възникват от вътрешността на имотите и жителите упражняват минимален контрол върху тях. Загубата на стойност в резултат на локалното остаряване може да се определи чрез оценка.
Още ресурси
Finance предлага Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® сертифициране Присъединете се към 350 600+ студенти, които работят за компании като Amazon, JP Morgan и Ferrari, за тези, които искат да издигнат кариерата си на следващото ниво. За да продължите да учите и напредвате в кариерата си, следните финансови ресурси ще ви бъдат полезни:
- Въглероден кредит Въглероден кредит е търгуемо разрешение или сертификат, който предоставя на притежателя на кредита правото да емитира един тон въглероден диоксид или еквивалент на
- Екологична отговорност Екологична отговорност Екологичната отговорност се отнася до потенциалните екологични разходи, които купувачът има при покупка или лизинг на актив. Задълженията възникват, когато а
- Подход за пазарна оценка Пазарен подход е метод за оценка, използван за определяне на оценъчната стойност на бизнес, нематериален актив, дял от собствеността на бизнеса или обезпечение чрез
- Отрицателни външни ефекти Отрицателни външни ефекти Отрицателните външни ефекти се появяват, когато продуктът и / или потреблението на стока или услуга оказва отрицателно въздействие върху трета страна извън пазара. Обикновената сделка включва две страни, т.е. потребител и производител, които са посочени като първата и втората страни в сделката.