Коригирани средства от операции (AFFO) е мярка за финансовите резултати на REIT и се използва като алтернатива на средства от операции (FFO) FFO - средства от операции FFO или средства от операции е мярка за паричен поток, генериран от бизнес операции, които често се използват от тръстове за инвестиции в недвижими имоти - REITS. Средства от операции (FFO) е действителният размер на паричния поток, генериран от основните бизнес операции. Ръководство за FFO. AFFO е по-добра мярка в сравнение с FFO, тъй като първата взема предвид разходите за поддръжка на имота през целия му живот. Стойността на AFFO се получава чрез коригиране на цифрата на FFO, за да се приспаднат повтарящите се разходи, необходими за поддържане на функционирането на недвижимите имоти и генериране на приходи.
Друга корекция, направена във фигурата на FFO, е изправената подредба на наемите, която разпределя разходите за наем през живота на имота. Инвеститорите използват AFFO като по-добър индикатор за способността на REIT да изплаща дивиденти от нетните си печалби.
Обобщение
- Коригирани средства от операции (AFFO) е мярка за финансовите резултати на REIT и се използва като алтернатива на средства от операции (FFO).
- Той се изчислява, като се правят корекции на стойността на FFO, за да се приспаднат нормализираните повтарящи се разходи и да се използва права линия на наемите.
- AFFO се използва от инвеститори и анализатори за определяне на способността на компанията да изплаща дивиденти на акционерите в бъдеще.
Как да изчислим коригирани средства от операции
Когато се изчислява AFFO, първата стъпка е да се изчислят средствата от операции, които измерват паричните потоци от лизинговите дейности на REIT. FFO първоначално е въведена от Националната асоциация на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (NAREIT) като мярка за паричните потоци, генерирани от REIT.
FFO се получава чрез приспадане на печалбите от продажбата на имоти от нетния доход и добавяне обратно на разходите за амортизация и амортизация. Стойността на печалбите от продажбата на имоти е изключена от изчислението на FFO, тъй като транзакциите са еднократни събития, които не засягат потенциала за бъдещи печалби на REIT. Формулата на FFO е посочена по-долу:
FFO = нетен доход - печалби от продажби на базови активи + амортизация + амортизация
След като се получи стойността на FFO, всички капитализирани и амортизирани повтарящи се разходи се приспадат. Разходите включват разходи, направени за поддържане на имотите, притежавани от REIT Real Trust Investment Trust (REIT) Инвестиционният тръст за недвижими имоти (REIT) е инвестиционен фонд или ценна книга, която инвестира в имоти, генериращи доход. Фондът се управлява и притежава от компания от акционери, които внасят пари, за да инвестират в търговски имоти, като офис и жилищни сгради, складове, болници, търговски центрове, студентски жилища, хотели. Някои от тези разходи включват проекти за боядисване, подмяна на покриви, преустройство, подобрения на наематели и др. Друго приспособяване, направено към FFO, е правилната подплата на наема, която разпределя разходите за наем и наем равномерно през целия живот на наема.
Формулата за AFFO е дадена по-долу:
AFFO = FFO - Периодични капиталови разходи - прави наеми
Практически пример за AFFO
През последния отчетен период ABC Limited отчете нетна печалба от 2,5 милиона долара. Той също така е направил $ 100 000 и $ 150 000 под формата на амортизация и амортизация Амортизация Амортизация се отнася до акта за изплащане на дълг чрез планирани, предварително определени по-малки плащания. В почти всяка област, в която е приложим терминът амортизация, тези плащания се извършват под формата на главница и лихва. Терминът също е тясно свързан с понятието амортизация. разходи, съответно, през периода. Компанията също така реализира печалба от 500 000 долара от продажбата на два имота от портфолиото си. Той също така претърпя загуба от 80 000 долара при продажбата на друг имот през същия период.
През същия период ABC Limited също отчита праволинейни наеми в размер на 130 000 долара и повтарящи се капиталови разходи в размер на 200 000 долара, които са направени при извършване на ремонти на покриви, подмяна на ОВК, килими и други структурни подобрения на имотите, които притежава.
Използвайки горната информация, можем да изчислим AFFO, както следва:
Стъпка 1: Изчислете стойността на FFO.
FFO = $ 2 500 000 + $ 100 000 + $ 150 000 - ($ 500 000 - $ 80 000)
FFO = $ 2 750 000 - $ 420 000
FFO = 2 300 000 долара
Стъпка 2: Приспадане на повтарящите се капиталови разходи и праволинейни наеми от стойността на FFO.
AFFO = FFO - Капиталови разходи - Прави корекции на наемите
AFFO = $ 2,330,000 - $ 200,000 - $ 130,000
AFFO = 2 000 000 долара
FFO срещу AFFO
Според NAREIT FFO е най-често приеманата мярка за оперативните резултати на REIT. Той се равнява на стойността на нетния доход плюс амортизацията и амортизацията на имота и изключва печалбите или загубите от продажбата на имоти, собственост на АДСИЦ. NAREIT предоставя насоки за това как REIT трябва да изчисляват своя FFO. Той обаче служи само като допълнителна цифра и компаниите могат да използват различни формули на FFO за отчитане на информация. Също така, FFO идва със слабости и AFFO се опитва да отстрани някои от недостатъците.
AFFO е въведен за решаване на някои от слабостите на FFO и се счита за по-добра мярка за остатъчен паричен поток за акционерите. Той приспада разходите за управление на портфолиото от имоти от FFO. Приспаднатите разходи са разходите, които компанията трябва да плати, за да поддържа дейността на бизнеса и такива разходи не могат да бъдат изплатени на акционерите като дивиденти. Разходите включват нормализираните повтарящи се разходи, които се капитализират и амортизират, както и праволинейните наеми.
Стойността на AFFO предоставя на инвеститорите по-ясна представа за способността на REIT да плаща дивиденти. Също така, за разлика от FFO, в NAREIT липсва конкретна дефиниция на AFFO и това означава, че REIT се радват на по-голяма гъвкавост относно това какви корекции да се направят във FFO, за да се получи крайната стойност на AFFO.
Допълнителни ресурси
Finance предлага Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® сертифициране Присъединете се към 350 600+ студенти, които работят за компании като Amazon, JP Morgan и Ferrari, за тези, които искат да издигнат кариерата си на следващото ниво. За да продължите да учите и напредвате в кариерата си, следните финансови ресурси ще ви бъдат полезни:
- Доходност от всички рискове (ARY) Доходност от всички рискове (ARY) Доходността от всички рискове (ARY) е конвенционална метрика за недвижими имоти, която използва годишни приходи от наем за определяне на капиталовата стойност на инвестицията. ARY включва както брутни, така и нетни добиви. Нетната доходност включва приспадането на някои разходи - хонорари на геодезисти, такси за управление, ремонти, текущи разходи - които не се приспадат от брутната доходност.
- Формула за свободен паричен поток Формула за свободен паричен поток (FCF) Формулата на FCF = Парични средства от операции - Капиталови разходи. FCF представлява сумата на паричния поток, генериран от бизнес след приспадане на CapEx
- Оперативен доход Оперативен доход Оперативният доход, наричан още оперативна печалба или печалба преди лихви и данъци (EBIT), е размерът на приходите, останал след приспадане на оперативните преки и непреки разходи. Разходите за лихви, приходите от лихви и други неоперативни източници на приходи не се вземат предвид при изчисляването на оперативните приходи
- Разходи за наем Разходи за наем Разходите за наем се отнасят до общите разходи за използване на имот под наем за всеки отчетен период. Това обикновено е сред най-големите разходи, които компаниите отчитат. Само два разходи обикновено са по-големи от разходите за наем: разходи за продадени стоки (COGS) и разходи за компенсация (заплати).