Доходността на всички рискове (ARY) е конвенционална метрика за недвижими имоти, която използва годишни приходи от наем за определяне на капиталовата стойност на инвестицията. ARY включва както брутни, така и нетни добиви. Нетната доходност включва приспадане на някои разходи - хонорари на геодезисти, такси за управление Съотношение на разходите за управление (MER) Съотношението на разходите за управление (MER) - наричано също просто съотношение на разходите - е таксата, която трябва да бъде платена от акционерите на взаимен фонд или борсово търгуван фонд (ETF). MER отива към общите разходи, използвани за управление на такива фондове. , ремонти, текущи разходи - които не се приспадат от брутния добив. Инвеститорите и оценителите използват ARY при вземането на решения, за да определят вероятните рискове при всяка инвестиция. Показателят предлага цялостна оценка на общото състояние на пазара на имоти.
Обобщение
- Доходността от всички рискове (ARY) показва приходите от наем на инвестиция като годишен процент от цената на имота.
- ARY се изчислява чрез разделяне на годишния доход от наем на стойността на имота и умножаване на стойността по 100%, за да се получи процентният резултат.
- ARY се извлича от сравними записи и включва очакванията на инвеститора за ръст на капитала и доходите.
Как да се изчисли доходността на всички рискове
Формулата за изчисляване на доходността на всички рискове е както следва:
Добър ARY срещу лош ARY
Добрият доход от всички рискове е относителен. Да се заключи, че ARY е или добър, или не добър, зависи от различни фактори. Нисък процент от ARY означава, че на имота липсва адекватен паричен поток, за да отговори на оперативните разходи за управление на предприятието, обслужване на ипотека Ипотека Ипотеката е заем - предоставен от ипотекарен кредитор или банка - който позволява на физическото лице да закупи дом. Въпреки че е възможно да вземете заеми, за да покриете цялата цена на жилището, по-често е да се осигури заем за около 80% от стойността на дома. изплащания, осигуряват бъдещи извънредни ситуации и др.
По-високите проценти означават, че бизнесът може адекватно да поеме всичките си разходи, без да претоварва паричния си поток. Трудно е обаче да се разбере дали определен процент се отнася до добър или лош ARY. Независимо от това, добив от 8% и повече може да се определи като минимален адекватен процент.
Доходност, цена и растеж
Най-добрият избор за инвестиция трябва да постигне баланс между доходност, цена и потенциал за растеж. Добрият инвестиционен имот трябва да има поне 8% ARY, подходящо географско местоположение, стабилен ръст на капитала и значително търсене на наематели. Освен това други основни елементи в инвестициите в недвижими имоти са стратегия за излизане Стратегии за излизане Стратегиите за излизане са планове, изпълнявани от собственици на предприятия, инвеститори, търговци или рискови капитали за излизане от позицията им в актив в определен момент, потенциал за растеж на капитала, търсене на наематели и постижими отстъпки.
Една стратегия за излизане е от решаващо значение за вземане на инвестиционно така че ако се окаже, в противен случай от очакваното, може да напусне набързо. Стратегията включва подробно проучване на вероятната стойност на препродажба на имота и лекотата на препродажбата. Ако препродажбата на имота е лесна (тъй като е с голямо търсене), тогава стратегията за излизане е добра.
Освен това нарастването на капитала на собствеността, която инвеститорът възнамерява да закупи, трябва да бъде от ключово значение. Капиталовият ръст може да бъде извлечен от доказателства за представянето на имота в историята на най-новите доходи.
Търсенето на наематели е друг решаващ фактор. Реалното търсене, за разлика от наложеното търсене, трябва да е неизбежно за доходна инвестиционна възможност. Наложеното търсене означава, че то е краткотрайно, вероятно поради краткотрайно събиране на дадено място, поради което моментно повишава търсенето. Предпочита се високо истинско търсене. Постигането на баланс между доходност, цена и растеж прави идеална инвестиционна стратегия.
Доходност на всички рискове спрямо процент на ограничение
Степен на капитализация Стойност на капитализация Степента на капитализация (Cap Rate) се използва в недвижими имоти, отнася се до нормата на възвръщаемост на имот въз основа на нетния оперативен доход на имота е делът на нетните оперативни приходи към стойността на имота, докато ARY е съотношението на годишните приходи към цената на имота. Следователно Cap Rate и ARY могат да се използват в сътрудничество, за да се определи дали инвестицията е печеливша. Оценителите и инвеститорите изискват и двата показателя да получат съотношенията на годишния оперативен доход в сравнение със стойността и общите разходи за управление на имота годишно. Колкото по-висок е процентът на ограничение и ARY, толкова по-благоприятна е инвестицията за инвеститора.
Доходност на всички рискове спрямо нетна първоначална доходност
Нетната първоначална доходност е делът на приходите от наем на имот към общата покупна стойност на имота. За разлика от ARY, нетната първоначална доходност включва някои аспекти на невъзстановими разходи в операциите, някои от които са получени от разходите за придобиване. Нетният първоначален доход идва с лесен метод за изчисляване и е ключов показател за ефективност при оценка на придобиването на собственост. Това дава на оценителя надмощие в получаването на чувствителни показатели за ефективност на разходите. ARY обаче е по-полезен при посочване на бъдещата производителност на свойство повече от първоначалния нетен доход.
Нетният първоначален доход не отчита жизненоважни аспекти на оценката, като текущата ситуация на търсене в имот под наем. Следователно, това не дава възможност за прогнозиране на бъдещите резултати на имота и това е точката, в която ARY помага.
Също така, нетната първоначална доходност не показва текуща информация за собствеността, като например възможността за увеличаване на наемите в бъдеще, текущото състояние на помещенията и вероятни ремонти, които ще бъдат предприети. Следователно двете могат да се използват за сравняване на анализа за по-добро заключение за състоянието на инвестиционната възможност.
Още ресурси
Finance предлага Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® сертифициране Присъединете се към 350 600+ студенти, които работят за компании като Amazon, JP Morgan и Ferrari, за тези, които искат да издигнат кариерата си на следващото ниво. За да продължите да учите и развивате своята база от знания, моля, проучете допълнителните съответни финансови ресурси по-долу:
- Акреция Акреция Акреция е финансов термин, който се отнася до нарастването на стойността на облигацията след закупуването й с отстъпка и задържането й до падежа. A
- Основи на финансовото моделиране на недвижими имоти Основи на финансовото моделиране на недвижими имоти Научете основите на финансовото моделиране на недвижими имоти в това уводно ръководство за изграждане на финансов модел за проект за развитие на недвижими имоти.
- Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT) Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT) Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е инвестиционен фонд или ценна книга, която инвестира в имоти, генериращи доход. Фондът се управлява и притежава от компания от акционери, които внасят пари за инвестиции в търговски имоти, като офис и жилищни сгради, складове, болници, търговски центрове, студентски жилища, хотели
- Доходност на акционерите Доходност на акционерите Доходността на акционерите се отнася до това колко пари получават акционерите от компания, която е под формата на парични дивиденти, нетни изкупувания на акции и намаляване на дълга.